文字解读：《六盘水市住宅专项维修资金管理办法（试行）》

一、制定的必要性

住宅专项维修资金，是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，是住房的“养老金”，建立住宅专项维修资金制度是保障群众住房维修的需要，是维护业主共同利益的需要，也是强化城市管理的需要。

2009年至今，为加大住宅专项维修资金的管理，维护广大业主的合法权益，我市陆续出台了《六盘水市住宅专项维修资金缴存、使用操作程序》《六盘水市住房和城乡建设局关于调整住宅专项维修资金缴存标准的通知》《六盘水市应急使用住宅专项维修资金操作规程》等文件。但随着城市建设和经济社会的快速发展，原有规定已不适应实际需要，为进一步加强城市管理、改善居住环境，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，促进六盘水市物业管理的持续发展，急需出台符合我市住宅专项维修资金管理实际的办法。

二、主要内容

《六盘水市住宅专项维修资金管理办法（试行）》（以下简称《办法》）共三十三条，分别对住宅专项维修资金的交存、管理、使用和监督等内容进行了明确。

（一）适用范围。适用于本市行政区域国有土地范围内商品房及其配套建筑的住宅专项维修资金管理，售后公有住房、保障性住房住宅专项维修资金管理执行国家有关规定。

（二）交存范围。《办法》第六条明确了两类须交存住宅专项维修资金范围。

（三）交存标准。《办法》第七条明确了按照配备共用电梯和未配备共用电梯两种标准交存首期住宅专项维修资金，分别按照本市建筑安装工程每平方米成本控制价的8％和5％计算。

（四）续交。业主分户账住宅专项维修资金余额不足首期住宅专项维修资金的30％时，业主应当续交。

（五）使用。《办法》第十四条、第十六条和第十七条明确了需要使用代管住宅专项维修资金的流程、发生紧急情况可以启动住宅专项维修金应急使用程序的情况和具体流程。

（六）应急使用预案。《办法》第十五条明确了在业主大会成立后，业主委员会应当组织业主制定住宅专项维修资金应急使用预案。未成立业主大会的，由乡镇人民政府、街道办事处组织业主制定应急使用预案。

（七）划转自管。《办法》第二十六条、第二十七条、第二十八条明确了业主大会决定划转自管住宅专项维修资金需要在管理规约中约定的事项，管理规约表决程序，办理划转自管的程序。

三、亮点

（一）更加符合实际。经研判，配备共用电梯的建筑使用住宅专项维修资金的情形及金额远超未配备共用电梯的建筑，因此，将原来按照建筑楼层数为标准的交存方式调整为是否配备共用电梯为标准。即：未配备共用电梯的商品房，按照本市建筑安装工程每平方米成本控制价的5％计算；配备共用电梯的商品房、商品房配套建筑，按照本市建筑安装工程每平方米成本控制价的8％计算。

（二）应急使用流程更加高效。业主大会制定并通过了住宅专项维修资金应急使用预案后，如遇本《办法》第十六条明确的紧急情况，在启动住宅专项维修资金应急使用程序时，不需要再次组织业主表决，将大大缩短使用住宅专项维修资金的时间，提高使用效率，满足业主的紧急需求。

（三）第三方监督服务制度。本《办法》提出鼓励实行工程造价审核、工程监理等第三方监督服务制度，专户管理银行应提供住宅专项维修资金管理所涉及的第三方监督服务。该制度将有效解决住宅专项维修资金监管部门专业性不够、人手不足的问题，进一步强化住宅专项维修资金的使用和监管。

四、一问一答

1．调整后的住宅专项维修资金交存标准是多少？

答：按照目前本市建筑安装工程每平方米成本控制价，未配备电梯的商品房住宅的专项维修资金交存标准为50元／平方米；配备电梯的商品房、商品房配套建筑的专项维修资金交存标准为85元／平方米。

2．建设单位未销售的房屋是否需要交存住宅专项维修资金？

答：需要。根据本《办法》第八条第三项规定，建设单位自持房屋应当在办理所有权登记前交存住宅专项维修资金。即，建设单位未售房屋以及不出售的房屋都属于自持房屋，需要交存住宅专项维修资金。

3．建设单位和物业服务人可以代业主交存住宅专项维修资金吗？

答：不可以。为防止代收单位不按时为业主交存或侵占住宅专项维修资金，本《办法》第八条规定建设单位和物业服务人不得代收。

4．可以使用住宅专项维修资金为小区新增设施设备或新建项目吗？

答：不可以。本《办法》第十条明确，住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。因此，新增设施设备或新建项目不在此范围。

5．申请使用住宅专维修资金是否必须实行第三方监督服务制度？

答：为防止施工方虚报价格，增加维修资金的支出，本《办法》第十二条规定，住宅专项维修资金的使用，鼓励实行工程造价审核、工程监理等第三方监督服务制度。

6．启动应急程序使用维修资金还需要业主表决吗？

答：小区业主大会或所在乡镇人民政府、街道办事处按照本《办法》第十五条的要求，制定并通过了住宅专项维修资金应急使用预案的，如遇本《办法》第十六条明确的紧急情况，在启动住宅专项维修资金应急使用程序时，不需要再次组织业主表决。

7．物业服务企业可以申请使用住宅专项维修资金吗？

答：本《办法》在起草过程中充分参考借鉴其他省、市管理方式，并认真总结了前期工作经验，明确住宅专项维修资金使用申请人为业主大会或业主委员会、物业管理委员会，物业服务企业不再作为使用申请人。